اثر اقتصاد متلاطم 1401 بر بازار مسکن /تامین سرپناه سخت‌تر شد!
تاریخ انتشار: ۷ فروردین ۱۴۰۲ | کد خبر: ۳۷۴۰۲۵۴۵
سارا پورادبی، تحلیلگر اقتصادی در تحلیلی که در ویژه نامه نورزی تجارت فردا منتشر شده است به اثر اقتصاد متلاطم سال گذشته بر بازار مسکن پرداخته است که در ادامه می خوانید.
رشد افسارگسیخته قیمت مسکناقتصاد متلاطم کشور در سال 1401 تمامی بازارها را تحت تاثیر خود قرار داده و در این میان بازار مسکن نیز مستثنی نبوده است.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!
رشد چشمگیر قیمت‌ها همزمان با عقب ماندن درآمد خانوار از تورم و بی‌اثر شدن ابزارهای تامین مالی مسکن باعث شده بخشی از متقاضیان مصرفی دیگر امیدی به مالک شدن نداشته باشند و خرید مسکن را دورتر از هر زمان دیگری تصور کنند.
متغیر اثرگذار بر بازار مسکنیکی از مهمترین متغیرهای اثرگذار بر بازار مسکن در چند سال اخیر و به‌خصوص در سال 1401، نرخ ارز بوده است که از کانال‌های مختلف بازار مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد. افزایش نرخ ارز انتظارات تورمی را تحریک می‌کند و اشخاص برای فرار از کاهش مستمر ارزش پول خود وارد بازار مسکن می‌شوند که خود تقاضای بیشتری ایجاد می‌کند.
همزمان صاحبان ملک هم در مورد فروش دارایی خود حساسیت بیشتری به خرج می‌دهند و بااحتیاط و در نتیجه با قیمت بالاتری ملک خود را در بازار عرضه می‌کنند. در سمت ساخت‌وساز و عرضه واحدهای نوساز نیز رشد نرخ ارز از طریق افزایش هزینه‌های ساخت، قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش می‌دهد. اگر مصالح و تجهیزات به‌کاررفته وارداتی باشند که به‌طور مستقیم با افزایش قیمت ارز افزایش قیمت پیدا می‌کنند و اگر تولید داخل باشند نیز به دلیل حجم بالای صادرات و واردات این مواد، قیمت آنها از نرخ ارز تاثیر می‌گیرد.
شوک های ارزی به قیمت مسکننمودار 1 رشد متوسط قیمت مسکن در تهران و رشد نرخ برابری دلار امریکا در برابر ریال را مقایسه می‌کند. چنان‌که مشاهده می‌شود از سال 1389 به بعد قیمت مسکن عمدتاً تحت تاثیر انتظارات، به سرعت به نوسانات نرخ ارز واکنش نشان داده است. شوک‌های ارزی سال‌های 1391، 1397 و 1399 تقریباً به صورت همزمان یا با تاخیر کمی، در ابعاد ملایم‌تر شوک قیمت در بازار مسکن را به دنبال داشته است و شوک ارزی نیمه دوم 1401 نیز از این قاعده مستثنی نخواهد بود.
نمودار 1- مقایسه رشد قیمت مسکن شهر تهران و رشد قیمت دلار-درصد
منبع: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران/ مرکز آمار
بررسی تعداد معاملات صورت‌گرفته در بازار مسکن از افت نسبی خرید و فروش حکایت دارد. اگر شهر تهران را به عنوان یک نمونه از کل کشور در نظر بگیریم، متوسط تعداد معاملات ماهانه طی سال‌های 1391 تا نیمه نخست سال 1397 بسیار بالاتر از سال‌های بعد از آن بوده و طی سال‌های 1398 و 1399 عمدتاً به دلیل فراگیری کرونا افت قابل توجهی در عاملات مسکن دیده می‌شود.
رمزگشایی از کاهش معاملات مسکناما روند این معاملات در سال 1400 در حال افزایش بود که مجدداً در سال 1401 روند نزولی به خود دید. این کاهش معاملات عمدتاً ناشی از توقف در عرضه از سوی صاحبان ملک بوده است. نمودار 2 مجموع معاملات ثبت‌شده در شهر تهران را به صورت فصلی نمایش می‌دهد. در پاییز 1401 کمتر از 24 هزار واحد در تهران معامله شده، در حالی که این رقم در پاییز 1396 بیش از 46 هزار واحد و در پاییز 1391 نزدیک به 66 هزار واحد بوده است.
نمودار2- تعداد معاملات مسکن در شهر تهران-واحد
منبع: بانک مرکزی
افزایش شدید نااطمینانی در اقتصاد کشور و نوسانات مداوم و عمدتاً رو به بالای قیمت در بازارها از جمله بازار ارز، علاوه بر بالا بردن هزینه‌های ساخت‌وساز، ریسک سرمایه‌گذاری در پروژه‌های بزرگ با نقدشوندگی به نسبت پایین را افزایش می‌دهد.
در چنین شرایطی به‌طور طبیعی سرمایه‌گذار به دنبال بازاری است که با هر مبلغی و به راحتی بتواند به آن وارد و از آن خارج شود و نقدشوندگی خود را برای تغییر استراتژی حفظ کند. از این‌رو ریسک سرمایه‌گذاری در بازار مسکن افزایش پیدا می‌کند. با وجود روند رو به بهبود سرمایه‌گذاری حقیقی بخش خصوصی در سال 1399، سطح سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های ساختمانی در سال 1400 در حدود 12 درصد نسبت به سال قبل از آن کاهش داشته و این روند نزولی تا نیمه اول 1401 نیز ادامه داشته است.
شاخص مدیران خرید ساختمان نیز که در نمودار 3 مشاهده می‌شود نشان می‌دهد از بهار امسال به بعد فعالیت کسب‌وکارهای حوزه ساختمانی با کاهش نسبی همراه بوده است. افت سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز جدید به معنای کاهش عرضه مسکن در آینده است که خود یک عامل افزایشی برای قیمت مسکن خواهد بود.
نمودار3- شاخص مدیران خرید ساختمان
منبع: اتاق تعاون ایران
بازار اجارهبازار اجاره مسکن به‌خصوص زمانی داغ‌تر می‌شود که بخشی از تقاضای مصرفی به دلایلی از جمله عدم قدرت خرید وارد بازار اجاره شود. با این حال به‌طور معمول با محدودیت در عرضه واحدهای اجاره‌ای مواجه می‌شود. برای مثال فروشنده‌ای که به دلیل انتظارات تورمی بالا فعلاً برای فروش واحد مسکونی خود دست نگه داشته است، احتمال کمی دارد که به سرعت تصمیم بر اجاره دادن ملک بگیرد.
از این‌رو قیمت اجاره هم همراه با قیمت مسکن رشد می‌کند و تامین سرپناه مناسب را برای اقشار کم‌بضاعت‌تر سخت‌تر می‌کند. برای مثال در سال 1400 متوسط درآمد یک خانوار شهری در حدود 3/13 میلیون تومان تخمین زده شده است که اگر فرض کنیم یک خانوار بخواهد یک واحد 75 مترمربعی را اجاره کند به‌طور متوسط باید نصف درآمد خود را به آن اختصاص بدهد. اما اگر به‌طور دقیق‌تر به دهک‌های کمتر برخوردار توجه کنیم که اتفاقاً تقاضای اجاره واحد مسکونی بیشتر در این قشر وجود دارد، در سال 1400 تامین واحدهای اجاره‌ای مناسب برای خانوارهای دهک‌های اول تا سوم درآمدی تقریباً غیرممکن بوده و دهک‌های چهارم تا ششم نیز باید بیش از نیمی از درآمد خود را بابت اجاره‌بها پرداخت می‌کردند.
جدول 1 نسبت اجاره‌بهای یک واحد متوسط به متوسط درآمد خانوار را در دو سال 1399 و 1400 مقایسه می‌کند. مشاهده می‌شود که این نسبت در تمامی دهک‌ها افزایش داشته است.
جدول 1- برآورد سهم اجاره‌بهای یک واحد مسکونی 75 مترمربعی در کشور نسبت به درآمد خانوار (درصد)
برآوردها برای سال 1401 حاکی از آن است که اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در 9ماه اول این سال بیش از 40 درصد نسبت به دوره مشابه سال قبل افزایش داشته که بالاتر از متوسط رشد درآمدهاست. بنابراین سهم اجاره به عنوان یک هزینه تقریباً غیرقابل اجتناب از کل درآمد بیشتر شده است. این در حالی است که هزینه سایر اقلام مانند اقلام خوراکی و غیرخوراکی (به‌جز مسکن) نیز با افزایش حتی بیشتری همراه بوده و این به معنای کوچک‌تر شدن سبد مصرفی خانوار طی این دوره است.
نسبت «قیمت به اجاره‌بهای یک مترمربع واحد مسکونی» یکی از معیارهایی است که به تشخیص تعادل میان قیمت و اجاره‌بها کمک می‌کند. این شاخص که طی 30 سال گذشته در بازه مشخصی در نوسان بوده است در زمستان 1399 بالاترین رکورد خود را ثبت کرد. پس از آن با رشد قابل توجه اجاره‌بها نسبت به رشد قیمت مسکن، این نسبت رو به کاهش رفت اما در نهایت با رشد شدید نرخ ارز در پاییز امسال که رشد شدید قیمت مسکن را به دنبال داشت، شاهد افزایش مجدد این نسبت بوده‌ایم که در نمودار 4 هم مشاهده می‌شود. رشد بیش از حد قیمت نسبت به اجاره بیانگر احتمال رشد بیش از پیش اجاره‌بها در فصول آتی است.
نمودار4- نسبت قیمت زیربنا به متوسط اجاره‌بها (واحد)
منبع: مرکز آمار ایران
جمع‌بندی و چشم‌انداز
افزایش قیمت مسکن در کشور به گونه‌ای بوده که می‌توان گفت اگر فرد یا خانواده‌ای تابه‌حال صاحب ملک نشده باشند، خرید مسکن برای آنها دور از دسترس شده است. افزایش شدید قیمت ارز، رشد شدید قیمت مسکن را به دنبال داشته و در پی آن با کاهش شدید قدرت خرید خانوار و افزایش تقاضا برای واحدهای استیجاری، نرخ اجاره‌بها نیز افزایش پیدا کرده است.
کوچ سرمایه به بازار ملک خارج از کشورکاهش قدرت خرید خانوار موجب نبود تقاضای مصرفی در بازار می‌شود که این امر ساخت‌وساز مسکن را مختل می‌کند و موجب کاهش عرضه در آینده می‌شود که خود عامل افزایش قیمت و تشدید این چرخه است.
بالا بودن قیمت مسکن در کنار رشد شدید نرخ ارز و وجود نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی به خروج بخش عظیمی از سرمایه‌های کشور به مقصد بازار ملک در سایر کشورها منجر شده است.
بنابراین چشم‌انداز سال 1402 بازار مسکن وابسته به ثبات اقتصاد کلان، انتظارات تورمی و البته نرخ ارز خواهد بود و با توجه به آنکه علائم مثبتی برای بهبود این عوامل دیده نمی‌شود، به نظر می‌رسد نباید انتظار بهبودی در وضعیت بازار مسکن در سال آینده داشت.
بیشتر بخوانید:
بازار مسکن از تورم جلو می‌زند؟/تعیین سقف اجاره‌بها فرافکنی است35217
کد خبر 1747561منبع: خبرآنلاین
کلیدواژه: قیمت مسکن مسکن سرمایه گذاری مشاهده می شود بر بازار مسکن شهر تهران قیمت مسکن افزایش قیمت واحد مسکونی اجاره بهای ساخت وساز اجاره بها سال 1400 رشد شدید نرخ ارز سال 1401
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت www.khabaronline.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «خبرآنلاین» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۷۴۰۲۵۴۵ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
زیر پوست بازار «رحم اجاره‌ای» در ایران
فرارو- بازار فروش اعضا و اجاره رحم بار دیگر داغ شده است، اما اینبار ابعادی بزرگتری دارد. ماجرا از این قرار است که فرد از فرط نداری ناچار به فروش رحم خود می‌شود -که حالا قیمت آن که تا همین چند سال قبل ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان بود- با افزایش چشمگیری آنطور که برخی رسانه‌ها اذعان دارند به ۴۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان رسیده است.
به گزارش فرارو، در این میان، گاهی هم این پول نیامده به دست همسر فرد می‌رسد که ناتوان از گذران زندگی این مبلغ را صرف درمان یکی از زخم‌های خانواده می‌کند. البته ناگفته نماند که این بازار پرسود فقط در ایران رونق نگرفته و اندازه بازار جهانی آن هم قابل تامل است.
از تعریف علمی تا قیمت رحم اجارهایاین روز‌ها بار دیگر اعداد و ارقام بازار رحم اجاره‌ای دهان به دهان می‌چرخد؛ حتی پرتکرارتر از گذشته. بنابراین، ابتدا بیاییم تعریفی علمی از عبارت «رحم اجاره‌ای» داشته باشیم. رحم اجاره‌ای روشی برای تولیدمثل است که طی فرآیند آن جنین حاصل از تخمک و اسپرم یک زوج به دلیلی که ناتوانی خوانده می‌شود، در رحم شخص سوم کاشته شده، تا زمانی که نوبت زایمان فرابرسد. پس از زایمان هم نوزاد به زوج سپرده می‌شود و فردی که میزبان جنین بود، در ازای این کار خود مبلغی را دریافت می‌کند.
اما اگر از این تعاریف علمی بگذریم و به دنبال پاسخ برای این پرسش باشیم که چرا بازار رحم اجاره‌ای داغ شده است؟ باید گفت آنگونه که از شمایل کلی اقتصاد ایران معلوم است، دلیل میزبان جنین برای انجام چنین کاری چیزی جزء ناتوانی مالی نیست. اگر میزبان جنین دارای همسر باشد، معمولا این پول به دست او می‌رسد تا یا سرپناهی برای خانواده فراهم کند یا کار و کاسبی راه بیاندازد.
حالا سوال این است که مبلغ رحم اجاره‌ای چقدر است که برخی را به این کار وا می‌دارد؟ در پاسخ باید گفت مبلغ این کار که در سال ۹۹ حدود ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان بود و در سال گذشته به حدود ۲۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان رسید، حالا رسانه تجارت نیوز مدعی شده به ۴۰۰ تا ۹۰۰ میلیون تومان رسیده است. دستمزدی برای ۹ ماه که با حداقل دستمزد حدود هفت میلیون تومانی تعیین شده توسط شورای عالی کار برای سال جاری، برای خیلی‌ها وسوسه‌برانگیز است؛ آن هم در شرایطی که حمایت‌های دولتی یا اموری از قبیل گرفتن وام یا مبلغشان ناچیز است یا نیاز به ماندن در صف برای زمانی طولانی دارد. در این بین، از پولی که به دست واسطه‌ها هم می‌رسد نباید غافل ماند. پارسال تعدادی از رسانه‌ها این مبلغ را پنج تا ۱۰ میلیون تومان عنوان کرده بودند.
چرا زوج‌های جوان رحم اجاره می‌کنند؟سوی دیگر ماجرا زوج‌هایی ایستاده‌اند که یا قادر به بچه‌دار شدن نیستند یا شاید به دلیل اینکه زن خانواده راضی به برهم خوردن تناسب اندام خود نیست، به سمت اجاره رحم می‌روند. با جست‌وجویی ساده می‌توان دریافت که اگر زوجی رحم زن جوانی را اجاره کنند؛ به اضافه سایر هزینه‌های جانبی از آزمایش و سونوگرافی گرفته تا دستمزد واسطه چیزی حدود ۵۰۰ میلیون تومان باید هزینه کنند. البته ناگفته نماند که این مبلغ منهای هزینه اسپرم یا تخمک است.
همچنین، باید به این نکته هم اشاره داشت که برخی از زوج‌های جوان علت مراجعه به دلالان را معطل نشدن در صف دیگری در کنار هزاران صف در بازار‌های ایران می‌دانند.
قوانین بازار رحم چگونه است؟اما قوانین بازار اجاره رحم چگونه است؟ آن‌هایی که این تجربه را از سر گذرانده‌اند، می‌گویند قوانین آن شبیه بازار فروش اعضای بدن است. سن و وضعیت سلامتی از اهمیت بالایی برخوردار است و تعیین کننده قیمت. داشتن یک یا دو فرزند سالم امتحانی است که اگر میزبان جنین از آن سربلند بیرون آید، در مرحله بعد نوبت به آزمایش‌ها می‌رسد. بعد هم یک قرارداد محضری بسته می‌شود، بخشی از پول دریافت شده و با پایان گرفتن آزمایش‌ها، جنین وارد رحم اجاره‌ای می‌شود و باقی ماجرا.
اندازه بازار جهانی رحم اجاره‌ای چقدر است؟هرچند بازار رحم اجاره‌ای در ایران به دلایلی که در بالا ذکر آن رفت، داغ شده است، اما این موضوع تنها مختص کشور ما نیست. یک مقاله نشان می‌دهد که اندازه بازار جهانی رحم اجاره‌ای در سال ۲۰۲۱ برابر با ۱۶۸.۴۵ میلیون دلار بود و انتظار می‌رود تا سال ۲۰۲۷ به ۲۵۹.۱۸ میلیون دلار برسد.
اما در این بین کدام مناطق پیشتاز بازار رحم اجاره‌ای هستند؟
در آمریکای شمالی (ایالات متحده، کانادا و مکزیک)، اروپا (آلمان، بریتانیا، فرانسه، ایتالیا، روسیه و ترکیه)، آسیا و اقیانوسیه (چین، ژاپن، کره، هند، استرالیا، اندونزی، تایلند، فیلیپین، مالزی و ویتنام)، آمریکای جنوبی (برزیل، آرژانتین، کلمبیا) و در خاورمیانه و آفریقا (عربستان سعودی، امارات، مصر، نیجریه و آفریقای جنوبی) نیز واکنش‌ها بالا گرفته است.
واکنش‌های کاربراناز این حرف‌ها که بگذریم، موضوع رحم اجاره‌ای همواره از جمله موضوعاتی بوده که تا خبر از قیمت جدیدی از آن رسانه‌ای می‌شود، موج گسترده‌ای از واکنش‌ها را هم به دنبال خود می‌کشد. اگر سری به شبکه اجتماعی توییتر بزنیم؛ تعدادی از این واکنش‌ها جلب توجه می‌کنند:
کاربری به زبان طنز نوشته است: «رحم اجاره‌ای ۴۰۰ تا ۹۰۰! خوبه‌ها بهتر از بی‌پولیه.»
دیگری گفته: «مال همینه مایه‌دار‌ها تمایلی به بچه‌دار شدن ندارن و دنبال رحم اجاره‌ای هستند.».
اما شخص دیگری این موضوع را از زاویه مشکلاتی که برای یک زن به همراه دارد، دیده و نوشته است: «چون از عوارض و مشکلات اجتماعی و حقوقی رحم اجاره‌ای بی‌خبرید و تنها پولش رو می‌بینید ضعف جسمانی زن بودن رو هم در نظر داشته باشید.»
دیگری هم می‌گوید: «ولی خانم‌هایی که رحم اجاره‌ای قبول می‌کنند وقتی بچه به دنیا می‌آید چطور ازش جدا می‌شن خیلی سخته فکر کنم.»
واکنش‌ها به موضوع رحم اجاره‌ای تا حدی بوده که پای آن به حوزه سینما هم باز شده. «هماتوم» یک فیلم کوتاه در این باره است که علی رفتاری، سازنده آن حین گفتگو با روزنامه شرق اطلاعات جالبی را در این زمینه ارائه می‌کند. او به این موضوع مهم اشاره می‌کند که، چون دوندگی فرزندخواندگی بالاست، عده‌ای در نهایت به رحم اجاره‌ای روی می‌آورند.
این کارگردان به کسب درآمد پزشکان و نقش واسطه‌گری آنها نیز اشاره می‌کند. رفتاری در این باره گفته است: «در واقع بین یک زن و شوهر که مشکل باروری دارند با زنی که مشکل مالی دارد به نوعی واسطه‌گری اتفاق می‌افتد و مسلما به راهی برای کسب درآمد پزشکان تبدیل شده‌است.»
عده‌ای بر این باورند که با توجه به برآوردها از وضعیت اقتصاد ایران و سقوط خانوارهای بیشتری به سمت فقر، پیش‌بینی می‌شود بازار رحم اجاره‌ای تا پایان سال داغ‌تر و قیمت‌ها با سرعت بیشتری رشد کنند و بنابراین لازم است نظارت بیشتری برای جلوگیری از سوءاستفاده دلالان از این بازار اعمال شود.
حمله به نمازگزاران در گذره هرات افغانستان/ ۶ نفر شهید شدند